L’usufruit et la nue-propriété sont des concepts juridiques rattachés au droit de propriété.
Être propriétaire, c’est avoir un certain nombre de droits sur un bien, on parle alors de “pleine propriété” lorsque l’on cumule tous ces droits. On peut aussi les dissocier et les répartir entre des personnes distinctes en opérant ce que l’on appelle un “démembrement de propriété”. C’est là qu’interviennent les notions d’usufruit et de nue-propriété.
Alors à quoi correspondent l’usufruit et la nue-propriété, et dans quel cadre peut-on les mettre en œuvre dans une optique patrimoniale ?
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Usus, fructus et abusus : les composantes du droit de propriété
Le droit de propriété est défini par le code civil comme “le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements” (C. civ. art. 544).
Être propriétaire suppose de détenir le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer pour le vendre, le donner ou le détruire.
Le droit de propriété peut s’exercer sur des biens matériels (immeubles, voitures, œuvres d’art) ou immatériels (brevets, parts de société).
Que sont l’usus, le fructus et l’abusus ?
À travers cette définition, on distingue que le droit de propriété confère donc à son titulaire trois droits exclusifs :
- l’usus, qui correspond au droit d’user de la chose (habiter un logement, utiliser une voiture) ;
- le fructus, c’est-à-dire le droit de jouir du bien en en retirant les fruits (percevoir les loyers d’un bien immobilier donné en location, ou les dividendes d’un portefeuille d’actions) ;
- l’abusus, qui correspond à la propriété juridique du bien c’est-à-dire le droit d’aliéner la chose (céder le bien), de la détruire ou la modifier.
Juridiquement, la pleine propriété correspond à l’addition de l’usus, du fructus et de l’abusus.
En cas de démembrement de propriété, ces droits sont répartis entre plusieurs personnes : l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Les notions d’usufruit et de nue-propriété
Usufruitier et nu-propriétaire ont des droits et obligations différents sur le bien :
- l’usus et le fructus reviennent à l’usufruitier ;
- l’abusus revient au nu-propriétaire.
L’usufruit, le droit de jouir de la chose
L’usufruit est “le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance”. Il peut résulter soit de la loi, soit de la volonté de l’homme par voie contractuelle” (C. civ. art. 578 et 579).
L’usufruit peut avoir une origine légale quand par exemple, dans le cadre d’une succession, le conjoint survivant recueille l’usufruit de la totalité de la succession de l’époux décédé. Il a une origine contractuelle quand le propriétaire décide de donner ou vendre l’usufruit d’un bien qui lui appartient.
L’usufruitier dispose d’un droit d’usage sur la chose et du droit d’en tirer les revenus qu’elle produit.
Si l’usufruit porte sur un bien immobilier, l’usufruitier peut le mettre en location et percevoir les loyers. Il peut également l’occuper personnellement. Il ne peut en revanche décider de vendre le bien, le détruire ou le modifier.
Si l’usufruit porte sur les parts sociales d’une société, l’usufruitier perçoit les dividendes distribués et peut siéger à l’assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes annuels.
L’usufruit peut être attribué pour une durée fixe – on parle alors d’usufruit temporaire, ou à titre viager. L’usufruit s’éteint donc à la fin de la période convenue ou au décès de l’usufruitier.
Il ne faut pas confondre usufruit et droit d’usage et d’habitation. Ce dernier est strictement personnel et confère à son titulaire le seul droit d’habiter un logement sans pouvoir le louer, alors que l’usufruit est un droit réel sur un bien.
La nue-propriété, le droit de posséder la chose
Après un démembrement de propriété, le nu-propriétaire est titulaire de l’abusus, c’est-à-dire du droit de posséder le bien.
Il ne peut modifier ou détruire la chose comme pourrait le faire un propriétaire car les droits de l’usufruitier doivent être préservés. Il ne peut pas non plus jouir du bien.
Le nu-propriétaire peut céder le bien avec l’accord de l’usufruitier, le prix de vente est alors partagé entre eux.
A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien. C’est là le seul intérêt de la nue-propriété, le nu-propriétaire étant privé, pendant toute la durée de l’usufruit de toutes les utilités de la chose.
Le démembrement de propriété permet de répondre à des problématiques fiscales. En effet, n’ayant pas la jouissance du bien, le nu-propriétaire n’est pas redevable de certains impôts qui sont reportés sur l’usufruitier : impôt sur la fortune immobilière (IFI), taxe foncière, taxe d’habitation, impôt sur les revenus (fonciers ou mobiliers). De plus, à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans aucune imposition.
Démembrement et remembrement de propriété présentent ainsi des avantages patrimoniaux non négligeables pour anticiper une succession ou opérer un transfert de ressources temporaire ou définitif.
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Anticiper la succession grâce à la donation avec réserve d’usufruit
La donation avec réserve d’usufruit d’un bien immobilier ou d’un patrimoine professionnel peut s’avérer être une excellente manière d’anticiper sa succession dans des conditions fiscales favorables.
En effet, l’usufruit et la nue-propriété ont une valeur fiscale inférieure à celle de la pleine propriété, de sorte que la donation de la nue-propriété aura un coût fiscal moindre qu’une donation en pleine propriété. Donner un bien en se réservant l’usufruit permet de conserver des revenus tout en se dessaisissant de la propriété.
La valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété
Lors d’une donation, usufruit viager et nue-propriété sont évalués d’après le barème fiscal de l’Administration déterminé en fonction de l’âge de l’usufruitier (CGI, art. 669).
| Âge de l’usufruitier | Valeur fiscale de l’usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Prenons l’exemple d’une donation de la nue-propriété d’un appartement d’une valeur de 400 000 €. Si l’usufruitier a 50 ans au moment de la donation, la valeur de la nue-propriété sera évaluée à 40 % de la valeur vénale du bien, soit 160 000 €. Les droits de donation et d’enregistrement seront calculés sur cette base.
La valeur fiscale de l’usufruit est calculée différemment lorsque le démembrement est conclu pour une durée fixe. Elle est évaluée à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier (CGI, art. 669, II). Cette méthode de calcul ne peut toutefois aboutir à une valeur supérieure à celle de l’usufruit viager.
La donation de la nue-propriété avec conservation de l’usufruit
Dans cette hypothèse, le propriétaire donne seulement la nue-propriété et si l’âge du donateur est peu avancé, une décote substantielle sera pratiquée sur la valeur réelle du bien pour le calcul des droits de donation.
En gardant l’usufruit, le donateur conserve l’usage et les potentiels revenus du bien pendant toute sa vie. À sa mort, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien sans aucun frottement fiscal.
La donation avec réserve d’usufruit est soumise à la fiscalité des donations de droit commun. La base de la donation bénéficie tout d’abord d’un abattement qui varie en fonction des liens de parenté existant entre le donateur et le donataire :
- entre parent et enfant : 100 000 € par parent donateur (soit 200 000 € pour un couple) ;
- entre grands-parents et petits-enfants : 31 865 € ;
- entre frères et soeurs : 15 932 € ;
- entre oncle/tante et neveu/nièce : 7 967 €.
La valeur nette de la nue-propriété est ensuite taxée selon le barème des droits de donation dont le taux varie là encore en fonction du lien de parenté :
- entre parent et enfant, ou entre grands-parents et petits-enfants : barème progressif des donations en ligne directe de 5 % à 45 % ;
- entre frères et soeurs : barème entre 35 % et 45 % ;
- entre oncle/tante et neveu/nièce : taux forfaitaire de 55 % (il est préférable dans ce cas de figure de privilégier l’assurance vie pour alléger la succession pour les neveux et nièces).
Prenons l’exemple d’une donation avec réserve d’usufruit portant sur un appartement d’une valeur de 400 000 € au profit de l’enfant d’un couple marié. Les parents sont âgés de 60 ans. Les droits de donation seront les suivants :
- Calcul de la valeur de la nue-propriété de l’immeuble : 400 000 x 50 % = 200 000 €
- Abattement sur la donation : 2 x 100 000 €
(100 000 € par parent) - Base taxable de la donation : 200 000 – 200 000 = 0 €.
Dans ce cas de figure, la donation avec réserve d’usufruit échappe à toute imposition, là où lors d’une succession, la valeur de l’immeuble aurait intégralement intégré l’actif successoral.
Le transfert d’usufruit pour optimiser la fiscalité
En dehors de toute transmission de patrimoine par anticipation, un démembrement de propriété peut également s’avérer être un bon moyen de transférer des ressources sans les faire transiter par le patrimoine du nu-propriétaire. Il est ainsi courant de voir des parents subvenir aux besoins de leur enfant majeur poursuivant des études supérieures grâce à une donation temporaire d’usufruit.
L’enfant majeur, non rattaché au foyer fiscal de ses parents, recueille par exemple l’usufruit d’un bien immobilier ou d’un portefeuille de titres et en perçoit directement les revenus (loyers ou dividendes).
Au terme convenu de l’usufruit, les parents recouvrent la pleine propriété du bien.
Les avantages de ce schéma sont multiples.
Tout d’abord il n’existe aucune limitation fiscale à la donation d’un usufruit, alors que la déduction d’une pension alimentaire à un enfant majeur poursuivant ses études est soumise à un plafond annuel relativement bas (5 959 € en 2021 – CGI, art. 156, II-2° et CGI, art. 196 B).
Les parents ne sont plus imposés personnellement sur les revenus issus du bien démembré. L’enfant majeur quant à lui est rarement imposable ou faiblement imposé.
En outre, l’usufruitier étant légalement le redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), les parents nus-propriétaires voient leur dette fiscale encore allégée. L’enfant, quant à lui, ne devrait pas être redevable de cet impôt si son patrimoine reste en dessous du seuil de déclenchement de l’IFI.
Ce type d’opération n’est pas critiquable au regard de l’abus de droit ou du nouveau “mini abus de droit” fiscal (LPF, art. L 64 et LPF, L 64 A). L’administration a récemment indiqué que la donation d’usufruit temporaire au profit d’un enfant majeur qui ne fait pas partie du foyer fiscal du donateur, procure certes une économie d’impôt sur la fortune immobilière, qui peut être substantielle, mais qui n’est pas abusive si elle est justifiée par la volonté d’aider l’enfant majeur à financer ses études en lui permettant d’occuper le logement ou de percevoir les revenus locatifs du bien transmis. Le caractère temporaire d’une transmission de l’usufruit, n’est pas en soi abusif dès lors qu’il est doté d’une substance patrimoniale effective et ne prévoit pas de clauses manifestement abusives (telle qu’une donation librement révocable par le donateur) (BOI-CF-IOR-30-20, § 120, 31 janv. 2020).
Ceci étant, une donation d’usufruit temporaire a un coût. Nous avons vu plus haut que les droits de donation sont assis sur une base établie à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par tranche de 10 ans d’usufruit. En fonction de la valeur du bien démembré et des revenus qu’il est susceptible de générer, l’équilibre économique de l’opération devra être validé.
Ainsi, l’usufruit et la nue-propriété permettent d’envisager de véritables stratégies patrimoniales tant pour assurer la transmission du patrimoine que pour fournir des ressources temporaires dans des conditions fiscales avantageuses.
